“- Meu inquilino não paga o aluguel! E agora?"

A locação é regida por lei própria, o que “trocando em miúdos”, quer dizer que possui um dispositivo específico (Lei 8.245/1991- “Lei de Inquilinato”) para abordar deveres e obrigações do Locador e Locatário entre si. Dessa forma, o Código Civil pouco ou nada trata acerca do tema.

Ora, o pagamento em dia da obrigação locatícia é DEVER do Locatário (Inquilino), conforme se vê a partir do Art. 23 da Lei 8.245/1991, senão vejamos:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

Restando claro que o pagamento pontual é dever do Locatário, e sendo esse descumprido, o que fazer? Vejamos o que diz o Art. 59, IX da Lei 8.245/1991:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

O descumprimento de qualquer cláusula ou condição estipulada no contrato, inclusive a que dispõe sobre o pagamento, desde que não seja arbitrária para nenhuma das partes, constitui justo motivo para a propositura da ação de despejo.

A ação de despejo é o meio adequado por meio da qual se dá a desocupação forçada do imóvel, mediante ordem judicial expressa para tanto E poderá ocorrer de duas formas distintas denominadas como:

Despejo Liminar – Proposta a ação de despejo, o juiz decidirá liminarmente (em caráter de urgência) acerca do pedido de desocupação imediata, E em sendo deferido o pedido, o Réu desocupará o imóvel no prazo máximo 15 (quinze) dias. O grande detalhe dessa modalidade é que, para tanto, faz-se necessário o depósito prévio de uma caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. A referida caução se dá mediante depósito judicial, de modo que o depositante será restituído ao fim do processo, uma vez julgado procedente o seu pedido.

Despejo Comum (Ordinário) – Nesta categoria, o Inquilino só será despejado do imóvel, ao final do processo, mediante a prolação de sentença ou outro fator superveniente ou, ainda, mediante pedido incidental que enseje a desocupação do imóvel.

Muitos Locadores não compreendem acerca da necessidade do depósito prévio para a desocupação liminar, ora, se o Locador já se encontra em prejuízo financeiro por não receber os aluguéis, por que ainda ter de dispender de tal capital para reaver o que é seu?

Nesta esteira, alguns tribunais adotam o entendimento de que a caução exigida por força do Art. 59 § 1º da Lei de Inquilinato, poderá se dar pela própria dívida, ou seja, o caucionamento poderá ser realizado pelo próprio crédito decorrente da obrigação locatícia.

Exemplo: Jon Snow locou sua mansão em Winterfell à Sor Rodrik. Pelo valor de R$3.000,00 (três mil reais) por mês. Ao passo que Sor Rodrik está há 06 (seis) meses sem pagar aluguel. Estão vencidos neste caso, 06 (seis) meses da obrigação locatícia, ao passo que o débito, sem correções, é de R$18.000,00 (dezoito mil reais). Caso Jon Snow interponha o despejo em face de Sor Rodrik, e opte pela modalidade liminar, deverá caucionar em juízo o valor de R$9.000,00 (nove mil reais).

Neste caso hipotético, o valor do débito é, em muito, superior à caução que seria devida, de modo que, neste sentido, alguns tribunais têm entendido que em casos semelhantes, a própria dívida poderá ser utilizada para caucionar o despejo, e assim, processá-lo na modalidade liminar.

Urge salientar que tal entendimento não é pacificado pela jurisprudência, e ainda é objeto de debate em diversos tribunais.[1]

Por fim, para intentar a ação de despejo, faz-se necessário contratar um advogado de sua confiança para assisti-lo nesse processo, sendo possível ingressar com a referida ação perante o Juizado Especial Cível somente quando o despejo se destinar para uso próprio (moradia do locador).

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[1] PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DOS ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. CONCESSÃO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO NO VALOR CORRESPONDENTE A 3 (TRÊS) MESES DO ALUDIDO ALUGUEL. DÉBITO LOCATÍCIO QUE ULTRAPASSA EM QUASE O DOBRO O VALOR DA CAUÇÃO. PRETENSÃO DA PARTE AGRAVANTE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO POR INTERMÉDIO DO CRÉDITO QUE TEM A SEU FAVOR REFERENTE AOS ALUGUÉIS EM ATRASO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. PROVIMENTO.

(TJ-RJ - AI: 00451599720198190000, Relator: Des (a). CLEBER GHELFENSTEIN, Data de Julgamento: 04/03/2020, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL)